购买澳大利亚的房产—勇敢的向银行贷款

2016-05-13 10:51:38

提要:澳洲的房地产相对稳定,利率又低,长线看来,回报稳定,悉尼和墨尔本的许多地方二战后40年来平均每年有10%的升值。华人新移民要动脑筋的是研究海外当地文化,了解投资地点升值历史,买准一个好物业(澳洲物业项目),做长线投资,年老时生活有保障。
  早期和近期去澳洲的新移民在投资购买澳大利亚房产是时最担心的问题之一就是如何贷款?何时能还掉款?同时作为投资的话,也考虑将第一幢澳洲房产的贷款还清再去考虑买第二幢。如此这般就花去好多年时间。如果想自己住又想投资的儿女来说,积累十分缓慢。正是:年龄不饶人,岁月不升值。

举个例子:某澳洲银行经理说:在当地中产阶级区域住宅区完成时,有中西两位客人同时来办理房产贷款。两位都是当地的律师,华人只买一套,首付现金10万现金,将房屋贷款15万。澳洲人首付5万,但买了两套,贷款则是华人的1倍。由于该项目规划好,近CBD,同样又是个老牌中产阶级区域。当时正逢澳洲利率低,但澳洲房产的出租回报率高(09年墨尔本市区范围内空屋率只有0.3%以内,2009悉尼房产租房市场紧张依旧 澳洲移民增加使得房屋出租市场紧缺 ),同时又正逢澳洲房产稳定上升期,经过2年的时间,该区域内的房产增值25%以上。这2位购房者收入不变,但澳洲人律师投资回报差不多是华人律师的一倍!澳洲人律师看到这一现象,他又来找这位银行经理,询问是否能让银行再估价一次,使他的两幢房子在银行帐目上能有所提高,套现后,可以让他再买第三幢。(澳洲房产的贷款,可以将已还部分,再将房产评估后再贷款做其他用途 ) 该银行经理也曾经核算过那位中国人律师的未来收入,同样认为有扩大投资的能力,并且主动打了电话去,但对方说正在努力还清贷款,没有再购房的打算。那位中国律师和外国律师相比,关键问题就在文化差异方面。也许中国固有的“自力更生”、“奋发图强”、“无债一身轻”的想法阻碍了他的投资。

有人统计,中国新移民如果移民海外时如果不是非常富有的商业移民的话,一般是经历3个过程:

第一阶段,是打工赚钱,不论是工厂打工、学校教书还是公司当职员、经理,赚取“血汗钱”,中国人俗称“原始积累”阶段。

第二阶段,有了些积累,买个小生意,方便店,Take away,租个小作坊,或买辆出租车,开个计算机零售店等等,既当伙计,又当老板,这可称为“用力气+存款”挣钱,仍然是辛苦钱。

第三阶段,因人各异,归纳总结一下,不外乎是买股票、债券和买房屋,可以称之为用本钱加“脑力”赚钱。

那些主要是用银行贷款的房屋投资者,则可以说是应该另外归结为第四阶段,这部分人既不用自己的力气,甚至也不用自己的钱,而是借用别人(银行、税务局、租客等)的钱。我想,第四阶段的这种人,才是聪明的人。

澳洲的房地产相对稳定,利率又低,长线看来,回报稳定,悉尼和墨尔本的许多地方二战后40年来平均每年有10%的升值。华人新移民要动脑筋的是研究海外当地文化,了解投资地点升值历史,买准一个好物业(澳洲物业项目),做长线投资,年老时生活有保障。

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