你不能不知道的二手房定价"潜规则"

2016-05-13 10:51:38

近几年不断升温的房市,催热了一个行业――房产中介。来自南京市房产部门的权威数据表示,2009年,南京二手房成交10.5万套,其中约一半是通过中介完成的。尽管行情很火,但市场依旧不规范,不少房产中介除了赚取中介费外,还通过一些“损招”,“黑”了房主的钱。

本报记者走访了众多房产中介公司,挖出了所谓的市场潜规则,也提醒卖房人,不要以为房子在自己的手里,自己就能说了算。

做低房价帮忙逃税

据介绍,一般小型房产中介,每月至少要收入16000元才能保本(至少要成交4套40万元的房子),大型连锁中介由于运营成本巨大,每月至少要成交300套房子才能保本。为达到这个目标,中介常用的手法之一,就是把房子“打包卖”。

例如,张三有一套70平方米的房子委托中介出售,报价80万。中介为了抢房源,给张三挂出的广告是“净得价”,将来成交后所有费用全部由买家出钱。房主因为中介的这个点子而心存感念。

同样,为了吸引买家,中介通常会告诉买家:你放心,我们有办法帮你“操作”,肯定不会让你吃亏。之后,中介会把《二手房买卖合同》中的房价故意做低,让买家少交一些契税和房屋维修基金,这样的话买家会觉得中介“处处为顾客着想”,通常都会非常乐意地买下该房。

【业内人士点评】

南京顺驰房产中介的业务员小李告诉记者,南京不少中介公司都这样“打包卖房”,其结果是造成买房人逃税、逃房屋维修基金,损害的是国家利益和集体利益,也会增大交易风险和隐患。

现金收房狂吃差价

家住卫岗的张女士有一套62平米的自住房。她想换一套大一点的房子,便到自家附近的一家房产中介机构去打听,并报出了自己老房子的心理价位:45万。接待她的业务员当即热情地带张女士一起去附近的公证处,办理了该房的全权委托代理手续,并在次日上午一次性将房款全额付给了张女士。

三天后,这位中介业务员以58万元的价格将该房卖出,净得了13万元。后来在办理产权变更手续时,买家知道了中介业务员“吃差价”的事,但因为此房是全权代理,房屋的所有合法证件及委托代理书都在中介手里,也奈何不得。

【业内人士点评】

南京中广置业的一位业务经理告诉记者,绝大多数的卖房人,对自己手中房子的具体价位并不太清楚,通常在卖房前会先到附近的房产中介机构去作一些咨询。中介业务员一旦发现房主的报价低于当时的市场价后,便会打该房的主意,以现金收购的方式控制该房,达到获取暴利的目的。建议卖房人一定要多跑几家中介进行咨询,掌握市场行情。

暗箱操作两头瞒

小王希望将自己位于南京河西黄山路的一套商品房出售,小王报价122万元。中介公司业务员实地看了房屋后,与小王签订了一份中介代理合同。合同上约定:中介公司保证在2周内将小王的房屋售出,如若逾期,则以每日100元的价格向小王支付违约金;同时小王不得将该房交与其他中介公司代理,否则将双倍退还代理费。

两天后,吴先生有意购买该房,中介报价128万元。一番讨价还价之后,吴先生同意以127万的价格购买此房,中介公司便要求吴先生交5万元定金,如若悔约必须双倍赔偿定金(也就是10万元)。这之后,买主吴先生多次要求与卖主见面,但中介都以卖主出差、出国等原因搪塞,导致交易过程中买卖双方始终没能见面。

最终,该房屋买卖合同上的成交价是122万,中介轻松地吞下了5万元差价,还告诉买家:少写点是让你少交点税。不知情的买卖双方,都对这位中介业务员再三感激。

【业内人士点评】

21世纪不动产南京华侨路分店的一位负责人告诉记者,房屋与普通商品交易不同,买卖双方都应格外慎重。尤其是买房人,在签正式合同之前一定要与卖房人见面,了解清楚房屋的相关情况,以免交易完成之后再后悔。那些以各种理由不让买卖双方见面的中介,其中一定有不可告人的目的,买房人应该勇敢地说NO!

占用房款去收房

李小军有一个40平方的房子,通过中介售出。中介在签三方协议时,会尽力劝说买卖双方从中介公司过款,买方要在去房管局签买卖契约之前将全款(如果是一次付款的话)打到公司账上,但中介退款给房主的时间却是新房本下来后3日内,名义上说是要保护买卖双方的利益。这期间有长达半月甚至一个多月之久的时间差。有滚动资金在手里,中介就可以玩“帽子戏法”,利用别人的钱去生钱。

【业内人士点评】

对卖方而言,其风险可想而知。如果房产中介资金链断裂,他们就宣布公司破产?!更有甚者,卷款而逃,卖方到哪里去讨房钱?!

超长合同套房东

市民陈先生在南京市中山南路上,有一套71平米的闲置房想出租。2004年3月,他委托一家中介公司帮自己出租,结果中介业务员一口一个“尽可能地为你节约时间,让你省心”,哄得陈先生一下子与该中介公司签了6年的租房合同,每月租金600元。之后,该中介公司花了500多块钱,找人将房子进行了清理并重新粉刷了一下,一个月后以月租金900元的价格将该房出租,且是一年一租。第二年,该房屋的月租金涨到了1400多元,第三年更是涨到了1800元……6年下来,陈先生足足少赚了10多万元的租金。

【业内人士点评】

我爱我家南京三牌楼店的工作人员表示,所有的中介公司都喜欢接长期包租的业务,短则3年,长则8年。一些业主为了图省事,也喜欢将房子一下子租好几年,殊不知,这样只会给自己造成损失。

记者 丁岚

房屋中介这样“空手套白狼”(新闻链接)

“空手套白狼”“一套房10家中介”“像蚂蚁一样的房地产经纪”“不会退的‘信息咨询费’”……一位曾经在房地产中介公司工作的“业内人士”向记者大曝非法中介内幕。一总结,记者发现了非法中介的主要赚钱手段就是靠“忽悠”。

执有《北京市房地产经纪资格考试合格证》的史娜(化名)小姐,曾在两家房地产中介公司上过班。据她介绍,非法中介公司基本上都是“无本买卖”。这些公司注册资本少,有很多甚至是“皮包公司”,以她曾经工作的一家中介公司为例,就只有三名相对固定的职员,其他业务员大都像走马灯一样换得很快。

史娜每天一上班,首先就是在搜房网和新浪网的地产信息中搜索认为有价值的信息,记录下来后再以“租房者”的名义给房东打电话,这样就可以获得最原始的价格。在一番比较后,没有利润空间的信息会被淘汰,可以利用的信息会被保留。史娜告诉记者,由于绝大部分中介公司的房源都是这样获得的,所以一套房成为10多家中介房源的不在少数。

而对于一些地理位置优越、房屋配置齐全的信息,史娜还会报给公司的“业务员”。业务员上门租房,与房主面对面地再一次砍价。一旦谈成,业务员会带上行李先入住。而这以后,房屋的信息会再次被发布到网上,只是房东已经“变成”了公司的业务员。例如东直门一带一居室住宅正常价格在每月1500至1800元之间,业务员通过砍价,以每月1500元拿下,出租时候就会涨到1800元。除此之外,中介公司还会向租房者收一个月的房租作为中介费用,这样算来,一套普通一居室的房子一转手,中介公司每年可以赚取4000元至5000元不等。

 

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