川普反移民?教你精明投资新移民登陆的美国口岸城市

2017-04-25 16:45:36

日前国内外媒体大肆喧染美国总统川普“反移民政策”,包括美墨修筑围墙丶查缉美国境内非法移民等,诸如此类的举动引发脸书丶微软等科技大厂的反弹。然而,川普真的想要紧缩移民政策吗?他真的忘记美国就是一个移民所组成的国家? 事实上,“移民”多数是为了追求更好的生活品质,或是给下一代有更好的教育与发展环境,怀抱着“美国梦”,而离乡背井地远渡重洋!G97邦拓国际

根据美国人口普查局於2015年的资料,外国出生并归化成的美国公民(暂且称之“新美国人”)的人数约有4,300万人,占美国总人口数3.19亿的13.5%。在2006~2015过去的十年间,“新美国人”人数成长率15.3%;而同期美国自然出生的人数成长率7.5%。G97邦拓国际

相较之下,“新美国人”成长速度,约为自然出生人数的两倍。此外,每年新迁入美国的新移民维持在100万至130万人左右。若剖析移民的出身地,前三个主要移民国家依序是:墨西哥丶中国与印度。前年来自这三个国家的移民就超过40万人,约占该年移民总人数约1/3。而墨西哥裔移民有逐渐减少的趋势;而中国与印度却有移民美国渐增的趋势。G97邦拓国际

另外,根据美国城市土地研究所Urban Land Institute刚出炉的报告,新移民登陆(landing)美国的口岸城市大致可以分为五种型态:G97邦拓国际

  1. 移民持续流入之口岸城市:以旧金山丶纽约丶波士顿与芝加哥等为代表。这类城市所吸引到新移民,多为受过高等教育的专业知识人员,且收入多属高收入的族群,这类移民相对较其他地区移民年纪较为年长些。
  2. 二次世界大战後之口岸城市:包括达拉斯丶休士顿等城市。这种城市最主要吸引拉丁美洲裔,如墨西哥人,以群聚式的移入,这些移民年纪较轻,收入相对较本地人来得低些。
  3. 20世纪初移民口岸:包括水牛城丶底特律丶匹兹堡等城市。这些城市多是属於美国早期重工业兴盛,需要大批人力而兴盛的移民城市。这个区域的移民年纪较轻,收入相对较本地人来得低些。
  4. 再度崛起的移民口岸城市:以西雅图丶波特兰丶丹佛等城市为代表。原先城市相当繁荣,後来因当地产业衰退,移民人口停滞许久。但却近来有新的产业或大型企业兴起,目前吸引大量新移民再度涌入。以西雅图为例,西雅图原本许多居民任职於波音公司,随着波音公司数年的惨澹经营,导致数千人失业,甚至搬离西雅图。但自70年代起,随着网路丶零售丶生技电商等龙头产业崛起,如微软丶星巴克丶生物科技与亚马逊等,吸引许多电脑高科技与生技背景的新移民。
  5. 正在崛起的移民口岸城市:包括奥斯丁丶夏洛特丶亚特兰大等。这些城市,原本移民人数不多,但却是在上世纪末,因工作机会快速增加而吸引许多新移民迁入。这区的移民多为上班族群,薪资水准高过全国平均薪资些许。
西雅图吸引许多电脑高科技与生技背景的新移民

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根据城市土地研究报告,美国移民前三大州为加州丶德州丶与纽约州。其中加州就有1,070万名外国出生的永久居民(即俗称绿卡身分)。2015年资料美国移民的房屋自有率虽仅为51%,但却有逐年提高趋势;而美国出生的公民,房屋自有率虽已高达65%,但房屋自有率却持续快速下降。有趣的是,移民人口或许因为在原先国家的住宅面积相对较小,到美国後多数倾向购置郊区的独栋住宅(single family house)而非市区的公寓大厦(condo)。G97邦拓国际

另外,许多实证研究均证明,移民对美国房市的复苏有重大贡献,其中又以“移民持续流入之口岸城市”房价表现最佳。就连美国两党政策委员会的研究报告,也做出“若依照目前美国生育率推估,移民与其小孩将是美国人口成长的主要来源;甚至移民对住宅的需求是兴建新屋的主要驱动力”的结论。就经济学角度,新移民从房屋乃至所有物品的需求是新创造出来的,而非是在原来需求线上移动。由此可知,“移民”对美国有多重要。G97邦拓国际

然而,美国总统川普真的反移民吗?若去翻阅川普前年11月对外宣布参选美国总统时记者会说法,以及《时报出版社》於今年3月初中译版的“总统川普-让美国再度伟大的重整之路,将带领世界走向何处?”。川普提及,他并不反对移民。因为他祖父母也是1885年从德国移民美国,而母亲也是在1918年从苏格兰移民,甚至现任太太更是1996年持H-1B技术签证来到美国,2006年取得公民。G97邦拓国际

川普痛恨的是非法移民,尤其是许多原本就在墨西哥从事犯法勾当的坏人。美国一年光是用在管理约35.1万非法移民罪犯的监狱支出,就超过10亿美金。他希望改革,让对美国有帮助的人更容易合法居留,但他想阻止罪犯与非法移民者进入美国。举例说,每年到美国留学的外国菁英数十万计,但按照目前的移民规定,需要等上多年且名额相当有限。反而,只要偷渡越过边境,长期打黑工等待美国大赦取得身分,或是怀孕後立即搭飞机来美国待产,小孩自然取得美国籍。相较之下,目前美国的移民政策似乎有些讽刺。G97邦拓国际

所以,不管是从川普个人着作观点或是从美国的经济丶房地产需求丶社会安全等角度而言,都能实证移民对美国房市推升与人口红利有重大的贡献。因此,相信川普不太可能会反对移民。G97邦拓国际

另外,对美国房市置产有兴趣者,应该熟悉新移民聚集的五种城市型态,与这些城市吸引年纪丶收入丶职业丶文化背景等族群,作为置产前的评估参考依据。原则上,应优先选择置产新移民持续涌入所在城市的房产。接下来再检查欲投资房产房型与金额,於未来处分时,是否是新移民愿意且有能力接手的物业。比如说,在新移民年纪较轻丶收入较低的城市就要选择低总价的物业。若是选择置产早期移民城市,则考虑到物业未来处分的流动性风险较高,所以物业租金年报酬率理应要高出新移民持续涌入城市的物业约3%以上。如此缜密思考分析,投资人中长期持有美国房产想不赢也难。G97邦拓国际

(据经济日报)G97邦拓国际

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