买澳洲房产选别墅还是公寓?

2017-07-06 17:36:28

        投资房产和投资证券一样。很多人都跃跃欲试,但又专业性不足,看到很多人轻松就赚钱,但因投资标的较大,又害怕投错。而且房产还有个时效性问题,就是同样的户型买得越晚价格越高。同样的价格买得越晚户型越差。因此如果每个投资者都打算自己买本书或报纸来从头学起,市场价格瞬息万变,每周都在涨价,你的损失往往高过一张机票甚至几年的收入。这个时候寻找到可以信赖的专业人士,快速了解到筛选过的信息尤为重要。aWs邦拓国际

        在阅读本文之前,有的客户可能已经一知半解。今天我们可以暂时摈弃之前了解的全部信息,听我们抽丝剥茧,将其一一道来。aWs邦拓国际

客户常关注的五个问题:aWs邦拓国际

1, 澳洲房产的历史及现状和未来,这个解决的是一个投资信心的问题。简单说就是要不要买房?买了房子会不会涨的问题。aWs邦拓国际

        用三个三字经来概括澳洲房产:买得起,养得起,涨的了。aWs邦拓国际

买得起:5%-10%的期房首付aWs邦拓国际

        不管你是土豪还是平民,金领还是蓝领。5%-10%的首付不难吧。澳洲的房产低到40w澳元,高到上亿。从十几万人民币到几百上千万人民币。每个人都可以根据自己的能力来选择适合自己的房子。就算是三线城市,十几万拿来炒股的人大有人在,基本上首付问题能够解决。aWs邦拓国际

养得起:公寓4-5%的租金回报率,贷款利率是4.2-5%aWs邦拓国际
        澳洲相对于中国,最大的特点就是租金回报率高,空置率低。房子基本上都能出租出去,且租金回报率和贷款利率差别不大。有时甚至超过了贷款利率。所以再贵的房子,准备了2-4成首付。就能轻松用租金养房。aWs邦拓国际
房价的涨幅超过了租金上涨速度,尽管如此,悉尼公寓的租金回报率仍然接近4-5%左右的高回报率。别墅的回报率因为过高的价格因此平均回报率在3.5%左右。aWs邦拓国际
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空置率也很低。1.5%-2.5%左右。而中国大城市空置率高达20%左右。aWs邦拓国际

澳洲近10年的增值率aWs邦拓国际

涨的了:我们看一下澳洲近10年的增值率。aWs邦拓国际

澳洲近10年的增值率aWs邦拓国际
        可以看到在澳洲五大城市中,悉尼涨幅拔得头筹。公寓2房中位价2002年到2012年就已经接近45w,而在2013年则突破到55w,到2016年则快速上涨到80w均价。aWs邦拓国际
        从2002年的均价35w,到现在的均价80waWs邦拓国际
        再来看看悉尼的百万区域,从1993年到2003年到2013年快速增加。原本分布在东区北区。目前内城区,内西区包括burwood的2房近车站都100-110w。靠近city的区域都接近130w2房。扩张速度非常迅猛。aWs邦拓国际

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2, 在有限的预算内,是买一套房还是两套房?是买投资房还是自住房。aWs邦拓国际

投资误区一:一步到位。aWs邦拓国际
        尽管每个人都有别墅梦,但并非每个人都能够一步到位。如果没有充足的预算。买一个别墅自住,就算有了足够的首付,也会在还贷方面略感吃力。如果用来出租,别墅的出租回报率也会远低于公寓(个别区域除外)。目前公寓的出租回报率在4-4.5%,基本上和贷款打平。贷款利率目前自住房大概是4.2-4.5%,投资房利率4.8%左右.而别墅的回报率只有3-3.5%。但仍然远高于上海北京2%左右的回报率。因此一个别墅的首付也可以考虑投资两个公寓。但如果达不到2套房的首付,也不必刻意的去投资两个非常低价的楼盘。因为有时好的盘价值在那里。随时可以转手和出租。在持有期间的成本会更低。因此一定要量力而行,循序渐进。随着第一个楼盘的增长,自己积蓄的增加,就可以再投资一个盘。又或者利用金融杠杆,5%首付等再投资。但一定要在投资前计算一下现金流。自己能够支付得起各个环节的支出。就会投资的安心,放心。很多买了几个公寓的人,最终都通过首付的refinance拿出足够的额度买了别墅。aWs邦拓国际

        投资最大的一个误区就是用自住房的要求去苛求投资房。过多的关注朝向,户型,楼层。周边设施。样样都好自然价格上扬。所以在同一栋物业里,如果投资,尽量选择价格最低,楼层较低的那套。同样的,如果是选择自住房,以舒服为主,有增值潜力就ok,不必苛求要涨的非常快。因为住得非常舒服,其实理论上说已经有一点涨幅在前。因此不可能成为投资潜力最大的那个区。同样的区内,自住选择价格贵,舒服的位置。投资选择价格低,有估价洼地的盘。aWs邦拓国际

3,买哪里的投资房?aWs邦拓国际

        澳洲房产投资主要分布在悉尼,墨尔本,布里斯班,黄金海岸。其中悉尼房价最稳涨幅最快,类似证券投资中的优质蓝筹股。中国的北京上海,因占据了最多的就业机会,最好的基础建设,最便利的交通以及最多的移民申请人数及留学申请人数而具备了良好的投资土壤。回顾悉尼历史的涨幅,不仅稳稳上扬,而且出现了普涨的格局。悉尼的区域东区最富,北区高收入人群多,西北区学区良好,且占政府据规划最多,内西区和内城区距离市中心最近。东南区距离机场较近,西区,西南区和正南区相对人口组成收入较低,房价也较低,治安越稍差一点。但是房价也更低。因此如果是挑选自住的选择会有不同。但如果是选择投资房,则是依托到政府规划以及学区房的区域还是相当有投资价值。aWs邦拓国际

4,如果最终移不了民我买房有意义吗?我在其他城市住可以在悉尼买房吗?aWs邦拓国际

        最近有一个回答比较经典,部分拿来参考。aWs邦拓国际
        投资房产和移民一定要正相关吗?很多喜欢自在的人终身租房,哪怕他有澳洲公民身份。很多会投资的人在国内各大省会都有几套投资方。是否大家都去住了。理财理财,都是越理越多。相较于国内实体经济不景气,通货膨胀,人民币贬值的经济环境,银行存款及理财产品的低利息,股票基金P2P的高风险,国内七十年产权,空置率高的泡沫房产市场,澳洲房产精装修,永久产权,首付百分之十,海外人士可贷款,无遗产税,年增长率百分之10%到15%,租金收益5%,银行贷款利息不到百分之五,以租养贷,以房养学!年总收益可达百分之20以上,7到10年翻一番,加上澳洲稳定的政治经济环境,试问哪个理财产品在收益和安全上可以与之相比?aWs邦拓国际

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5,房子听说涨了很高了,会不会有泡沫,会不会我买在最高点。aWs邦拓国际
        每个时期都会有人唱空房市。那是因为他们用投机的眼光来看待这件事。恨不得今天买了明天就涨价。如果没买前开发商涨价了就痛骂开发商不厚道,如果买了后开发商不涨价她就会说怎么这个区这么没潜力。所有的地产投资,都是要用一个长期平均的概念去看,类似指数基金。你不知道何时是最低,何时最高,但是从长期看,你这个点是低点。所谓合适的买点,就是你资金已经ok,开发商那边盘有你喜欢的,整个社会环境有信心,人们不悲观。这就是好的时机。加上澳洲有很多的求学人口,移民申请。同时还加上了国内雾霾天气导致健康原因使一些本不愿意移民以及孩子远离中国的人为了孩子也开始筹备海外置业和海外留学。因此客观,自信。举重若轻,对自己的投资用一个长期的眼光来看。用最少的钱获得相对的平衡。就是最好的选择。aWs邦拓国际
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