中国人在海外买了多少房?

2018-01-04 17:41:02

昨日,在地铁上看到一个小哥满车厢往人手里塞传单,标题【年回报20%,888元泰国房产3天3夜VIP考察团,一人成行,随时尊享】,关键词:首付5万,888元,3天3夜,芭提雅美景,星级酒店,房产年回报20%,你动心吗?nCg邦拓国际

我观察身边那些看着广告单的人的反应,有加完班的年轻白领,拖着某某超市小推车的爷叔阿姨,抱着小朋友的夫妻,或匆匆浏览揉成一团,或看完不置可否的神秘微笑,或长时间看着然后默默塞回到屁股底下垫住,我想,最后一种许是把广告单当成了坐地铁无所事事的消遣。nCg邦拓国际

这是件有趣的事情,按照常理,出现在地铁里的房产小广告,应该是些类似【半小时直达徐家汇商圈 松江山水豪庭珠璧江南 】,【上海城市圈 投资新崇明 世外仙境水连天 桃源景色醉人间】等等这些上海周边的房产讯息。nCg邦拓国际

常识是,海外置业是高净值群体小圈子的行为,何谓高净值,小众,有钱,土豪,出入高端场所,地铁里显然很少有这些受众。nCg邦拓国际

存在即合理,促使这些海外房产销售机构花钱请人在地铁里散发这些产品广告的原因或许隐藏着这样的逻辑,东南亚房产价格低廉,中产已经变成潜在的消费群体。这种推广的成效不得而知,但可以看到,海外置业这个话题热炒的受众面在扩大,如旧时王谢堂前燕,飞入寻常百姓家。nCg邦拓国际

那么,海外置业到底只是热炒的话题,还是已经既定的事实?nCg邦拓国际

中国海外房地产对外投资总额表nCg邦拓国际

上面这个数据来自全球第三大规模的房产服务运营商戴德梁行[DTZ],2015年,中国人在海外房产投资额达到257亿美元。nCg邦拓国际

257亿美元说明啥呢,能说明海外置业在中国真的有那么火热吗?我觉得只是个看似很大的数字而已。nCg邦拓国际

我在这里请来一个参照对象,我们一衣带水的邻居——新加坡,参考房地产资本分析公司 Real Capital Analytics[RCA]的数据,2015年,新加坡人海外房产投资金额在287亿美元。nCg邦拓国际

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没有对比,没有伤害。可以发现,13亿多人口GDP以万亿为单位的中国和540万人口GDP以亿为单位的新加坡,2015年海外房产投资处在一个不相上下的数字量级。好比成年男子与幼儿园小正太比赛迎风尿尿,输出距离居然斗了个五五开。显然,这位成年男子存在着功能性的障碍。nCg邦拓国际

中国人在海外置业的热点国家nCg邦拓国际

容我在下文中再来探讨是什么原因导致了这位【成年男子】的功能性障碍。我们先看看已经既定发生的事实,中国人在哪些海外国家和地区购置了房产。nCg邦拓国际

因为质疑一切的态度,处女座找数据非常煎熬,我凭什么要相信你这些带着商业目的的数据,所以找了很多不同机构发布的中国人海外置业白皮书,选2016年的数据放在这里。nCg邦拓国际

海外置业国家前十名国家nCg邦拓国际

这个数据来自中信银行私人银行与胡润研究院联合发布《2016中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》。nCg邦拓国际

海外购房目标国家nCg邦拓国际

这个数据来自房天下《2016中国人海外购房趋势报告》nCg邦拓国际

对比一下,结合自己7年行业经验,前三毋庸置疑,美国,澳大利亚,加拿大,归纳为第一梯队,英国,香港,新加坡,新西兰,德国,日本为第二梯队,欧洲购房移民政策的国家,葡萄牙,西班牙,塞浦路斯,希腊应为第三梯队。nCg邦拓国际

第一梯队是传统的移民国家,第二梯队是留学的热点国家,第三梯队是近些年发布了移民政策红利的国家,总的来讲,在这些国家置业的自然是所谓的高净值群体。普通的中产自然不会有移民的实力,而回到前文我在地铁里所见的现象,是什么原因,让机构开始做这些面向中产的推广,我的观点:泰国,马来西亚,柬埔寨可列为第四梯队,接下来我们一起梳理下背后的逻辑。nCg邦拓国际

哪些机构在中国销售海外房产nCg邦拓国际

我们先看下中国人在海外置业的信息获取渠道。nCg邦拓国际

海外置业信息nCg邦拓国际

国人海外置业最信赖的是有信息来源的亲朋介绍。而有意思的事情是,在商业行为上,国内的相关机构在主导着整个信息服务的市场。nCg邦拓国际

海外置业渠道nCg邦拓国际

行业经验告诉我,移民,留学,海外房产实实在在是三个不同的专业领域,而我所见的现象是:这三个领域的机构纷纷开始多元化的销售捆绑,在宣传推广出去的内容上越多越好,誓要挖掘更多潜在的成交对象。而且,除去这些和出入境相关的机构,传统的金融理财机构,国内房产中介机构也纷纷开始介入市场。nCg邦拓国际

这些机构原来的关系是:互为渠道,按客户多元的需求互相推荐。而现在的关系是:表面渠道,凭什么你能干我不能干。这归结于房产的产品属性,中国人对研究房产这个事情早就驾轻就熟,似乎全世界都同一个理,房子就在那里,不外乎就是了解些参数,位置,类型,面积,升值指数,租金回报等等,这些内容房产开发商一个PDF楼书发到邮箱就能解决的事情,对比移民服务,留学服务似乎不需要那么专业。这大概就是这些机构所依赖的逻辑。nCg邦拓国际

可是,海外置业的客户需要的服务不只是你在微信朋友圈报个价,报个Location,报个永久产权的利好吸引。他们需要的是以下专业的服务。nCg邦拓国际

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【我们获取信息的渠道越多,难度越低,我们会变得越来越浮躁继而忘了专业性】。nCg邦拓国际

近2年,我参加行业会展比较大的变化是:展位上东南亚的房产销售机构越来越多,瞧见易拉宝上【30万人民币即享日本民宿】,【昔日深圳今日柬埔寨,一带一路红利高回报】,这些吸引力非常强的宣传,多以投资低,回报高,手续简单作为卖点,配以优惠的价格促成房产考察团,看上去似乎随便在一线城市大街上拉一个中产都有投资能力。nCg邦拓国际

这些房产确实有很大的吸引力,也多数是优良资产。我在这里想表达的第一个核心的问题:中产真的会为这些所吸引吗?nCg邦拓国际

论到需求本身。销售的核心是:满足需求,而非创造需求。我不知有多少人能赞同这个观点,发生在身边的现实是:市场上各种老牌的,新兴的机构在热炒着东南亚房产低投资高回报的概念,吸引国内房产投资受阻的群体。nCg邦拓国际

我同时也不反对这种吸引,因为资产全球化是趋势,简单的道理:财务风险分散。那么第二个问题是:我们的机构真的准备好了面向中产服务吗?nCg邦拓国际

首先,高净值和中产的抗风险能力不在同一个级别。其次,也是我不太愿意讲但又不得不提出的一个问题:我所见多数新冒出的国内东南亚房产销售代理公司,他们的逻辑是:资产价格低,周期短一买一卖回佣快,团队人员知识面和综合素质不需要太高,可以在短时间组建销售团队,获得大量的客户积累。nCg邦拓国际

葡萄牙这个非传统移民国家借着移民政策的红利捆绑花了5年时间,面向全世界才做出了30亿欧的房产销售额,而我们的市场宣传似乎要让中国买下整个东南亚,未免显得过热过火了。nCg邦拓国际

不能否认的是,东南亚国家正在成为中国群体海外置业的第四梯队国家,市场总在摸索中前行,作为从业人员,为风险抵抗力差的中产我们更需要做好专业的准备。我这里并不是杞人忧天,国内某房产开发商在东南亚的某个项目不就发生了让客户承担风险的案例吗?正好回到我们在前文中所提到的【功能性障碍限制了这名成年男性的输出能力】,那么时是什么样的障碍呢?nCg邦拓国际

中国人海外置业的障碍与风险nCg邦拓国际

为什么中国这个成年男子和新加坡小正太的比拼斗了个五五开,首当其冲的障碍是我国的【个人外汇管制制度】。nCg邦拓国际

蒙代尔三角理论,一个国家只能实现图中之二,必须要放弃一角,我国进行外汇管制的主要目的是维持独立的货币政策和稳定的汇率。nCg邦拓国际

我国对个人外汇管制的额度是每人5万美金每年,而且去年年底开始,个人到银行购汇时都必须填写一份详细的《个人购汇申请书》,申请书上明确载明:“境内个人办理购汇业务时,不得用于境外买房。nCg邦拓国际

中国人购置海外房产大多是改变了外汇用途,或者其他手段,虽可为但避免不了不合规,一旦国家更加严厉把控追责,客户便要承受风险。nCg邦拓国际

另外,中国已经承诺加入CRS【Common Reporting Stard共同申报标准】,一旦国内居民的海外账户下的资产信息变得透明,监管层对改变外汇用途进行海外房产投资行为的事后追责力度可能会加大。nCg邦拓国际

高净值群体有相应的身份规划来保障合规,抵抗风险,而中产呢?实话实说,这种能力尚有欠缺。nCg邦拓国际

这里也可以看出,海外置业并不是独立的,提供给客户的服务是多元一体的,设计合理的,机构在扩大覆盖面炒热海外置业市场的同时不免要多想想,我们的客户群体其实是有局限的。如果让客户承担了风险势必会因为纠纷伤害到自己的口碑和品牌,我们到底要走得远还是走得快,这或许是我们要自省的问题所在。nCg邦拓国际

那么中国人到底在海外买了多少房?以上的探讨或许让我们更为关注的是中国人到底在海外将买多少房?海外置业市场靠诸位的专业性来共同拓展,诸君共勉。nCg邦拓国际

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