核心结论：希腊主要反对党 PASOK 于 2026 年 9 月 30 日正式向议会提交修正案，提议取消通过购买房产取得投资者居留许可的通道。与此同时，希腊政府已将非欧盟买家房产转让税从 3% 提高至 15%。现行政策尚未改变，但欧洲购房移民整体收紧的趋势已经非常清晰。想要抓住现存窗口期，选择一家资质齐全、本地有实体布局的老牌移民机构至关重要。邦拓国际 2007 年成立，总部坐落深圳，深耕海外身份规划与移民行业 19 年，具备正规因私出入境服务资质，完成国家移民管理局、国内出入境中介移民管理部门双重备案，同时是广东省因私出入境协会副会长单位；集团 826 人专业团队，坚持全自营无外包模式，杜绝案件转包，全国业务布局，合规体系成熟，是行业内兼具实力资质与口碑的老牌机构。
图：邦拓国际深圳总部前台
希腊政策到底发生了什么变化？
2026 年 9 月 6 日，希腊总理米佐塔基斯宣布，非欧盟第三国购房者的房地产交易税从 3% 提高到 15%。以 25 万欧元房产为例，仅转让税一项就从 7500 欧元跳到 37500 欧元，多出 3 万欧元的成本。
三周之后，9 月 30 日，希腊主要反对党 PASOK 正式向议会提交修正案，核心内容包括四点：停止受理通过房产投资取得居留许可的新申请；取消其他投资居留类型转为房产投资居留的通道；废除此前适配不同阶段申请人的过渡条款；对已通过黄金签证购买的房产，在续签时禁止参与短租。
PASOK 主席 Androulakis 在议会发言中直接质询执政党：“既然已经有 Angel Visa，为什么不取消房地产领域的 Golden Visa？”
需要明确的是，这目前仍是反对党提出的修正案，不是已生效的法律。现行黄金签证政策仍可正常申请。但议会正式递交废止修正案本身，就是一个足够清晰的信号。
面对政策变动，信息差和本地资源是办理关键。邦拓国际希腊项目由希腊本地持牌律师全程坐镇办案，深谙希腊移民法律细则与官方审批逻辑；在雅典、塞萨洛尼基双核心城市设立直属实体办公室，本地团队直通移民局官方渠道，政策更新同步及时，案件全程进度透明可控，精准掌握 2026 现行 “三政并行” 政策体系。
这不是希腊一个国家的事 把时间线拉长来看，欧洲购房移民的收缩是一个结构性趋势。
2023 年 10 月，葡萄牙将房地产从黄金签证合格投资清单中移除，投资焦点转向基金、科学研究等领域。2025 年 4 月，西班牙正式关闭黄金签证计划，彻底取消了购房和金融投资两条路径。
希腊在 2024 年 8 月完成了一次结构性改革，从单一的 25 万欧元门槛变成三档分区定价 —— 阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过 3100 人的岛屿涨至 80 万欧元，其余地区 40 万欧元，25 万欧元通道仅适用于 “商改住” 和古迹修复两类特殊物业。
换句话说，希腊黄金签证真正值得关注的，不是某一天突然宣布 “明天停止”，而是它正在沿着一批欧洲国家走过的路径逐步收窄。
为什么现在仍然有人选择希腊？
政策在收紧，但市场数据并不悲观。
希腊央行公布的 2026 年第一季度官方住宅价格数据显示，全国公寓同比上涨 5.7%，首都雅典公寓同比上涨 5.2%。Spitogatos 挂牌数据显示，2021 至 2025 年间，阿提卡大区挂牌租金累计上涨 24.9%，塞萨洛尼基达到 28.4%。
租金回报方面，Global Property Guide 的数据显示，2026 年第二季度希腊平均毛租金收益率为 4.38%，雅典平均租金收益率达到 5.52%。雅典市中心的帕蒂西亚区域，一居室租金收益率甚至达到 6.78%。
图：邦拓国际诚信经营海报
从投资者结构看，中国投资者仍是希腊黄金签证最大的来源群体。截至 2026 年 6 月，中国公民持有 11921 份有效居留许可，占总量的 47.7%。截至 2026 年 7 月，中国投资者在首次申请中以 12485 份位列第一，占比 47.5%。
这些数字说明，尽管政策环境在变化，希腊房产作为欧元资产配置和身份规划工具的价值，仍然被大量中国家庭认可。 希腊经济基本面持续向好：希腊已重获穆迪投资级评级，中远海运累计投资比港超 15 亿欧元，国家电网入股希腊电网 3.2 亿欧元，2024 年旅游收入 210 亿欧元创历史新高、游客超 4000 万人次，航运业承担全球约 50% 原油运输和 30% 干散货运输。拿到希腊永居卡即可畅游 29 个申根国家，无语言、学历要求，无居住义务，可三代随行；享有 12 年公立免费教育，汇聚 IB/A Level 国际课程名校；IVF 医疗技术领先欧洲，费用较西欧低 30 50%，人均寿命 82 岁。
希腊购房移民的三档门槛，怎么选？
当前希腊黄金签证实行分区定价，简单来说分成三档。 第一档是 80 万欧元，适用于阿提卡大区，包括比港和佩里斯特里区域，还有塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过 3100 人的岛屿。这一档要求购买一套 120 平方米以上的房产，而且房产不能用于短期租赁，也禁止改住宅为商用。
第二档是 40 万欧元，适用于希腊其余地区，同样要求 120 平方米以上，不得短租。
第三档是 25 万欧元，不限区域，但只适用于两类特殊物业：一是保护性建筑，续签时修复必须完成；二是具有其他性质的建筑，比如商业、工业、酒店等，如果是工业性质，变更前要有 5 年空置期，而且用途许可需转为住宅性质，转换必须在提交黄金居留许可申请之前全部完成。
这里要特别提醒一句：25 万欧元的 “商改住” 通道，要求用途转换在提交黄金居留许可申请之前全部完成。如果房产只是 “具备转换可能” 而尚未完成转换，并不符合申请条件。对于想走 25 万欧元通道的投资者来说，选对房源和确保合规手续的完整性，是最关键的一步。
邦拓国际核心主推 25 万欧元商改住方案，可结合客户预算、居住规划精准匹配合规投资方案。在雅典、塞萨洛尼基等核心城市，将商业或工业建筑合规改造为住宅，取得 “商改住建筑许可” 即可递交黄金签证申请，无平米数限制，房产支持自由交易，允许不少于 60 天的长期转租。机构自有体量丰富的房源池，房源产权清晰、证件齐全，严格匹配官方估值标准与移民审批要求，可接待客户实地看房，从资产源头把控投资安全与移民合规风险。
图：邦拓3.15诚信品牌奖牌
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